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美國的物業管理制度

本站發表時間:[2020-07-22] 來源:北京法院網 作者:賈青民
  最近看了《美國物業產權制度與物業管理》一書,比較系統地了解了美國的物業管理制度。最近北京出現了著名的“美麗園物業管理糾紛案件”,在社會上引起了強烈的反響,從該事件也可以透視中國物業管理實踐中存在的問題。令人吃驚的是,我國現在的問題和美國當年的情況是驚人的相似,也許美國的一些做法可以為我們提供解決問題的思路,具有一定的借鑒意義。
  美國鹽湖城第一棟采用區分所有制的高層寫字樓大堂的墻壁上,有一段關于區分所有制的通俗文字:區分所有制,規定了住宅樓或者寫字樓中房間單元分別為不同的業主所有時,如何劃分不同業主的產權的方法。這種劃分的方法,使每一個房屋單元的分別抵押、分別買賣、分別購買保險以及分別納稅成為可能,并能使每個房屋單元的業主,分別對小區的共有部分,各自承擔相應的維護和維修責任。建筑物區分所有制在本質上屬于一種重要的物權類型,遠在古代埃及、巴比倫、希臘的法律中已有其蹤,但是代高層建筑、高密度住房越來越多,完善的區分所有制才成為迫切的需求。1962年,美國聯邦住宅局制定了《區分所有物業產權示范條例》,該條例明確規定,開發商并不僅僅是開發樓盤,而應該是創建一個適合人們生活或者工作的物業小區。由于其規定不太健全,房屋質量、控制權的轉移、以及開發商占有共有部分等問題開始浮出水面。美國各州統一法律委員會起草了《統一區分所有物業產權法》為各州改進立法提供了參考,解決了實踐中出現的問題。
  美國各州的區分所有制法都要求開發商在設立物業小區時,必須按照法律的規定,編制各種文件,并辦理相應的登記手續。物業小區總協議書是最重要的法律文件,它將物業小區這樣一個完整的產權劃分為由小區的專有和共有部分組成的單獨產權。物業小區總平面圖以及各房屋單元的平面圖和剖面圖準確標明各個單元以及共有部分的準確位置和邊界。物業小區業主協會是小區的自治組織,具有獨立的法律地位。開發商通過制定業主協會章程和議事規則,組織早期的業主協會。所有這些文件必須到主管機關辦理登記手續,否則開發商不得公開銷售。
  美國的業主協會由業主大會和管理委員會組成。前者是決策機構,后者是執行機構。管理委員會的職責包括財務、行政和環境的維護等方面。由于一般業主協會都采用非營利法人的組織形式,在訴訟的過程中有獨立的法律地位,在管理的過程中便于和物業公司以及業主予以交涉。因為在管理的過程中,管委會成員可能會因為管理不當、決策失誤等而承擔一定的風險,美國絕大部分州都為管理委員會成員購買民事責任保險,保障了其安心履行職權,同時也提供了可供執行的財產。
  在建設物業小區的過程中,開發商擁有控制權。為了追求利益的最大化,開發商必然會濫用手中的權利。例如,將本小區的物業交給與自己有千絲萬縷聯系的物業公司管理,不移交小區的控制權等。為了解決和避免這些問題,美國對開發商移交控制權做了一些強制性規定。
  第一,明確規定了開發商移交控制權的時間。各州一般規定,開發商如果已經銷售了75%的樓盤,那么在之后的兩個月之內必須移交。如果銷售速度緩慢,期限是開發商必須在登記之后的三年期滿之后的兩個月內。如果是分期開發,開發商就必須在總協議書中寫明具體的時間進度。
  第二,明確規定了移交的具體文件。包括產權登記證明,在開發商控制期間有關物業小區管理和維護的費用記錄、開發商代管的各種資金以及業主協會的全部財產清單。
  第三,開發商不移交的法律后果。如果開發商在法定期限內沒有移交控制權,新的管委會可以向當地法院提出訴訟,并可以要求開發商賠償由此引起的損失以及有關的訴訟費用和合理的律師費。
  第四,明確規定業主有權終止在開發商控制階段代表業主協會對外簽訂的任何合同,并免于承擔任何賠償責任。因為開發商并不能代表廣大業主的利益,這種合同解除權為新的業主協會自由選擇物業公司提供了制度保障。
  物業管理費是維護整個小區正常運轉的保障。每個物業小區的管委會都會制定本區的欠費催繳程序,規定嚴格的時間期限。一般的程序是:管理費的到期日;欠費第一個月的通知;欠費第二個月的通知;將催繳欠費交律師處理,由律師出具專門的律師函;設定不動產留置權并向法院起訴。
  除了催繳程序,以前實踐中經常出現的一種做法就是斷水斷電,但是由于這種過激的方法有損公共利益,并且會對不特定的業主造成不同程度的影響,特別是如果欠費業主家里住有老人、殘疾人或者嬰兒,因此現在這種方法已經被禁止。
  總之,這些詳實的催繳程序一方面保證了給廣大業主提供了一定的緩沖時間,另一方面也避免了大量的案件進入訴訟程序,避免法院成為收取物業費用的機器。
 


[供稿單位:]   [責任編輯:丁彧姝]
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